تعداد طبقات مجاز و شرایط اخذ مجوز طبقه مازاد 

در طرح تفصیلی تهران، برای تعیین متراژ و تعداد طبقات مجاز یک پروژه ضوابطی ارائه شده است. تراکم مجاز یک ساختمان عمدتا بسته به عرض گذر دسترسی ملک و متراژ عرصه زمین موردنظر و برخی ضوابط خاص معین می‌شود. در دسته‌بندی پهنه‌های تهران، وسیع‌ترین پهنه، پهنه مسکونی است که با علامت اختصاری R نشان داده می‌شود، مخفف واژه Residential. در جدول این پهنه‌بندی، برای هر زیر پهنه، تعداد طبقات و سطح اشغال مجاز درج شده است. شرط اختصاص این تراکم به هر ملک، داشتن عرض گذر و مساحت حداقلی است که در دو ستون انتهایی آمده است. چنانچه ملک هر یک از شروط عرض گذر و مساحت حداقل موردنظر را نداشته باشد، به ازای هر شرط یک طبقه از تعداد طبقات مجاز آن ملک کاسته می‌شود و نهایتا، اگر همه شروط را نداشته باشید، شهرداری تنها می‌تواند دو طبقه ملک شما را از تعداد مجاز کاهش دهد و بر بیشتر از آن، قدرتی ندارد.

برای مثال ملکی را به مساحت ۲۴۵ مترمربع در نظر بگیرید که در جنوب گذری به عرض ۱۲ متر و در محدوده بالای خیابان انقلاب تا شمال تهران واقع شده است. اگر این ملک در زیرپهنه R122  باشد، بجای ۵ طبقه ۶۰ درصد، ۴ طبقه ۶۰ درصد می‌تواند بسازد چون مساحت حداقل زیرپهنه R122 معادل ۲۵۰ مترمربع است. اما اگر همین ملک در زیرپهنه R251 واقع شده باشد، مطابق جدول پهنه‌بندی مسکونی شهر تهران، ساخت ۵ طبقه ۵۰ درصد مجاز است.

دریافت مشاوره تخصصی

مطابق ویرایش نهایی (تابستان ۹۸) طرح تفصیلی تهران، حداقل عرض گذر در پهنه R122  در شمال محور انقلاب به ۱۲ متر تغییر یافته است ولی هنوز اجرایی نشده است.

البته در شرایطی می‌توان یک طبقه مازاد بر تعداد مجاز ذکر شده در جدول بالا ساخت. در گذشته به دلیل نبود طرح تفصیلی بعضی اوقات مشاهده می‌شد که در یک خیابان، ساختمان‌هایی با طبقات مختلف احداث شده‌اند ولی از ابتدای سال ۱۳۹۰، طرح تفصیلی یک‌پارچه شهر تهران، تحت بررسی قرار گرفت و در اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۱ نیز به تأیید شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسید و حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، ارتفاع و تعداد طبقات منوط به پهنه ملک، عرض معبر، مساحت زمین و موارد دیگر شد.

اگر مالک بدون دریافت مجوز اقدام به ساخت طبقه مازاد کند، عملی غیرقانونی بوده، ساخت‌وساز طبقه اضافه غیرمجاز تلقی می‌شود. در این صورت شهرداری طبق قانون موظف است جلوی این ساخت‌وساز غیرمجاز را در هر مرحله‌ای که هست، بگیرد و پس از متوقف کردن ساخت و ساز، شهرداری طبق ماده 100 اقدام به تخریب طبقات اضافی ساخته شده می‌کند.

در برخی موارد خاص اخذ طبقه اضافه طبق ضوابط شهرداری امکان‌پذیر می‌باشد که چند مورد از آن را به اختصار شرح می‌دهیم:

شرایط و موقعیت ملک

به منظور سامان‌بخشی به سیمای شهر تهران، اگر تعداد طبقات بیش از ۶۰ درصد ساختمان‌های اطراف، بیشتر از طبقات مجاز ملک مورد نظر باشند، طبق شرایط خاصی می‌توان طبقه مازاد را اخذ کرد.

تجمیع قطعات

 در مواردی که  قطعات با یکدیگر تجمیع می‌شوند، پروژه مشمول تراکم تشویقی می‌شود که در این صورت می‌توان تراکم مازاد را در طبقه اضافه و یا به صورت توزیع تراکم در طبقات اخذ کرد که این امر در شهرداری‌های مناطق مختلف به صورت سلیقه‌ای اعمال می‌شود.

مساحت ملک

 در برخی از پهنه‌ها املاکی که مساحت آن‌ها از حداقل اندازه قطعه بزرگتر باشند مشمول تشویقی طبقه مازاد می‌شوند.

در کلیه زیرپهنه‌های سکونت عام  (R1)، در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، اعطای یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است.

در کلیه زیرپهنه‌های فعالیت (S2), (S1) به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ، در قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است.

در کلیه زیرپهنه‌های مختلط (M1) به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ، در قطعاتی که استفاده غیرمسکونی دارند با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی که استفاده مسکونی دارند، با وسعت پنج برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است.

بافت فرسوده

برخی از املاک واقع در بافت فرسوده در صورتی که حداقل اندازه مساحت قطعه را (150 متر) دارا باشند مشمول تشویقی طبقه مازاد می‌شوند.

 برای ارتباط با کارشناسان طرح تو طرح و دریافت مشاوره، روی دکمه زیر کلیک کنید.

درخواست مشاوره