نکات سرمایه‌گذاری در خانه‌های کلنگی

معمولا کسانی که خانه‌ی کلنگی می‌خرند، قصد استفاده شخصی از آن ملک را ندارند بلکه به قصد تخریب آن و استفاده از زمین ملک، این سرمایه‌گذاری را انجام می‌دهند. اگر قصد خرید یک خانه کلنگی را دارید، باید به هشت مورد بسیار مهم دقت کنید و پیش از تصمیم نهایی به سرمایه‌گذاری، اطلاعات‌تان را راجع به آن خانه تکمیل کنید. این هشت مورد هم شامل مسائل حقوقی ملک و هم ویژگی‌های زمینی که می‌خرید، می‌شود. با دانستن این مسائل، ریسک سرمایه‌گذاری شما به حداقل خواهد رسید.

• میزان تراکم

حتما می‌دانید که با توجه به پهنه‌ای که ملک مورد نظر شما در آن قرار گرفته است، طبق قوانین شهرداری هر شهر، تراکم مشخصی برای ساخت در این زمین برای شما مجاز می‌باشد. قبل از تصمیم به خرید یک خانه کلنگی، نسبت به میزان تراکم مجاز ساخت آن مطلع شوید. بسنجید که هزینه خرید این ملک، تخریب آن و ساخت یک آپارتمان، با توجه به تراکم مجاز ساخت، نسبت به مبلغی که در فروش واحدهای آپارتمان نصیب شما می‌شود، ارزش دارد یا خیر.

• ضریب سطح اشغال و همسایگی‌ها

ضریب سطح اشغال نیز، همانند تراکم، یک ویژگی مهم زمین است که طبق قانون، از پیش تعیین شده است. بدانید که ضریب سطح اشغال مربوط به ملک شما چه قدر است. تحقیق کنید که آیا با توجه به ویژگی‌های زمین ملک مورد نظرتان، اجازه پیشروی خواهید داشت یا خیر.

مسئله مهم دیگر، همسایگان شما هستند. اگر همسایگان ملک مورد نظرتان، خلاف کرده باشند و یا مازاد ساخته باشند، به دلیل تمایل شهرداری به همباد بودن ساختمان‌های مجاور، احتمال گرفتن مجوز و تاییدیه ساخت مازاد به ملک شما بالا می‌رود.

جدول بالا طبق طرح تفصیلی، سطح تراکم، تعداد طبقات و سطح اشغال قطعات مختلف در پهنه‌‍های مسکونی تهران را نشان می‌دهد. در این زمینه، می‌توانید از کارشناسان ما مشاوره بگیرید. با شماره 22826318-021 تماس بگیرید.

• هندسه زمین

قناس بودن زمین می‌تواند مشکلاتی را ایجاد کند؛ همچون سخت‌تر شدن ساخت‌و‌ساز، سخت‌تر شدن ارائه نقشه معماری مناسب و تاخیر در فروش ملک به دلیل دید منفی متقاضی به قناسی. اما گاهی مزایایی که همراه با قناسی زمین برای سازنده پیش می‌آید، به این سختی‌ها می‌ارزد. قناسی زمین می‌تواند سبب افزایش متراژ ملک شود. اگر زمین ذوزنقه‌ای باشد و ضلع شمالی ساختمان، ضلع بزرگ‌تر باشد، در بعضی پهنه‌ها با احتساب 60% ضلع قائم ذوزنقه به شما اجازه ساخت می‌دهند که این میزان، مشروط به پهنه وقوع ملک و اجازه شهرداری منطقه، می‌تواند تا %70 مساحت زمین هم محاسبه شود.

اگر ملکی کلنگی دیدید که هندسه‌ی زمینش نگران‌‎تان می‌کرد، طراحی پلان خود را به طرح تو طرح بسپارید. با حضور بیش از هفت هزار معمار در این مجموعه، تیم‌های معماری و طراحان خلاق مخصوص پروژه شما طرح ارسال خواهند کرد تا با دیدن انواع پلان و نما، جانمایی فضاها و کیفیت فضایی مختلف، طرح مطلوب خود را انتخاب کنید. برای اطلاع از قیمت این خدمات، می‌توانید با استفاده از لینک تعیین قیمت طراحی، فوری و رایگان حدود هزینه طراحی پروژه خود را استخراج کنید.

• جهت ملک

اگر خانه کلنگی که قصد خرید آن را دارید، یک ملک جنوبی باشد، هنگام فروش، کار شما بسیار راحت‌تر خواهد بود چرا که با توجه به نورگیری بهتر املاک جنوبی نسبت به املاک شمالی، تقاضای آن بیشتر و در نتیجه فروش آن راحت‌تر خواهد بود. همچنین، با توجه به اینکه املاک شمالی، از یک سو چسبیده به کوچه و یا گذر هستند، سر و صدای بیشتری به درون خانه‌ها می‌رسد و همین مساله، باز هم سبب تقضای بیشتر املاک جنوبی می‌شود.

• طول بر (عرض زمین) و تعداد بر

هرچه طول بر ملک شما بیشتر باشد، تامین پارکینگ برای سازنده و طراح این ملک راحت‌تر خواهد بود. همچنین، با افزایش طول بر ملک، تعداد و ابعاد پنجره‌های ملک بیشتر می‌شود؛ یعنی واحدهای ساخته شده با نور طبیعی بیشتری تامین خواهند شد و همان‌طور که قبلا گفته شد، نورگیری خانه سبب افزایش تقاضای ملک و بالتبع، فروش راحت‌تر و گران‌تر و سود بیشتر خواهد شد. همین موارد با افزایش تعداد بر ملک نیز، افزایش خواهند یافت.

همچنین در صورت اجازه به پیشروی در ساختمان‌هایی که طول بر بیشتری دارند، متراژی که می‌توانید به زیربنای ملک خود اضافه کنید، بیشتر خواهد شد.  

نمونه بالا را به عنوان یک مثال در نظر بگیرید؛ ابعاد ملک سمت چپ 50 در 10 و مساحت آن 500 متر مربع می‌باشد. یعنی سطح اشغال 60 درصدی آن، 300 متر مربع است. ابعاد ملک سمت راست 25 در 20 می‌باشد، پس همان مساحت و سطح اشغال را خواهد داشت اما در صورت اجازه‌ی پیشروی دو متری، ملک سمت چپ 20 متر بیشتر از سطح اشغال و ملک سمت راست 40 متر بیشتر در زیربنای مفید خود خواهد داشت.

• پیشروی نسبت به همسایگان

فرض کنید همسایگان ملک کلنگی شما، هنگام گرفتن مجوز ساخت، مشمول اصلاحی شده و عقب‌نشینی داشته‌اند. قطعا همین قاعده برای شما هم اجرا می‌شود؛ یعنی با وجود پرداخت هزینه تمامی ملک طبق سند، برای ساخت مجبور به عقب‌نشینی خواهید شد و پس از اصلاح، طبق ویژگی‌های زمین‌تان، سطح اشغال ساخت‌تان مشخص خواهد شد. البته در بعضی شرایط، شهرداری این میزان کاهش را با یک طبقه مازاد بر طرح، جبران خواهد کرد اما باید قبل از خرید ملک کلنگی مد نظرتان، به همگی این موارد توجه کنید. برای اطلاع بیشتر راجع به طبقه اضافی، شرایط اخذ طبقه اضافه و تراکم مازاد طبق طرح تفصیلی تهران را بخوانید.

• ابعاد زمین

ابعاد ملک کلنگی هنگام خرید بسیار نکته مهمی است. باید در نظر بگیرید ساختمانی که می‌خواهید در آینده، در این زمین بسازید چگونه خواهد بود. به مثال‌های زیر توجه کنید.

هر کدام از زمین‌‍های بالا، با وجود طول یکسان، عرض‌های مختلفی دارند که خوش‌ساخت بودن ساختمان احداثی را دستخوش تغییر می‌کند. همچنین در نظر بگیرید که چه تعداد واحد و با چه متراژ حدودی می‌توانید در این ساختمان بسازید. برای مثال، آیا 130 متر زیربنای مفید حدودی برای این منطقه و مخاطبین احتمالی ساختمان شما مناسب است؟ آیا این 130 متر یک واحد است و یا دو واحد 65 متری؟ آیا بهتر نیست ملکی را بخرید که امکان ساخت دو واحد 90 و 120 متری را به شما می‌دهد؟ خلاصه، ابعاد زمین با توجه به مشتریان احتمالی شما، بسیار در سودآور بودن یا نبودن سرمایه‌گذاری شما تاثیرگذار خواهد بود.

• نکات حقوقی

در مورد نکات حقوقی، حتما با یک مشاور خبره و یا یک وکیل با تجربه مشورت کنید اما سه مورد زیر، بسیار حائز اهمیت هستند که بهتر است قبل از تصمیمات جدی برای سرمایه‌گذاری در خانه‌های کلنگی به آن دقت کنید؛ مورد اول آن است که اطمینان حاصل کنید فروشنده این زمین، مالک آن است یعنی احراز مالکیت ملک انجام شود. بسیار دیده شده است که خانه‌های کلنگی به چندین نفر ارث رسیده و یک نفر به تنهایی، اقدام به فروش آن می‌کند.

دومین مورد، راستی‌سنجی ادعای مالک در مورد ویژگی‌های ملک است. مثلا ممکن است فروشنده ادعا کند که بخشی از این خانه، سند تجاری دارد و با این فرض، قیمت اعلامی را برای فروش بالا ببرد. قبل از هر اقدامی، این موارد را چک کنید و اگر ادعا صحت داشت، مطمئن شوید با توجه به پهنه وقوع ملک و برنامه شما برای ساخت آن، این افزایش قیمت ارزش خواهد داشت. برای اطلاع بیشتر از این موارد راجع به فرصت یا تهدید بودن ساخت واحد تجاری در ساختمان مسکونی بخوانید.

سومین مورد، بحث مالیات و عوارض عقب افتاده ملک است. مسئولیت پرداخت این موارد با مالک آن می‌باشد. قبل از این‌ که مالک خانه کلنگی شوید، مطمئن شوید که مالیات‌ها و عوارض ملک پرداخت شده است مگرنه ممکن است با همین غفلت کوچک، چندین میلیون تومان از برنامه‌ریزی مالی خود عقب بیفتید.

اگر در حال حاضر، می‌خواهید پروژه‌ی ساخت‌و‌سازی را شروع کنید و هنوز مدارک معماری آن را تکمیل نکرده‌اید، پیشنهاد می‌کنیم با کارشناسان "طرح تو طرح" با شماره 22826318-021 تماس بگیرید و یا جهت اطلاع از هزینه حدودی راه‌اندازی پروژه خود در "طرح تو طرح" از بخش تعیین قیمت طراحی استفاده کنید. "طرح تو طرح" با ارائه چندین طرح مخصوص پروژه‌تان، به شما امکان انتخاب طرح برتر از میان ده‌ها طرح و ایده می‌دهد. همچنین، برای انتخاب حرفه‌ای‌تر از میان طرح‌ها، "طرح تو طرح" به کارفرمایان خود خدمات متعددی ارائه می‌دهد که می‌توانید در مقاله انتخاب طرح برتر مطالعه کنید.

 برای ارتباط با کارشناسان طرح تو طرح و دریافت مشاوره، روی دکمه زیر کلیک کنید.

درخواست مشاوره